Heredé la casa de mis padres en Montería: cómo hacer la sucesión paso a paso
Qué camino elegir, qué documentos reunir, cuánto cuesta y cómo quedar como propietario legal del inmueble.
Cuando los padres fallecen, su casa no pasa automáticamente a nombre de los hijos. Para que los herederos puedan vender, arrendar formalmente, hipotecar o simplemente figurar como dueños, es necesario hacer la sucesión y registrar la escritura de adjudicación. Esta guía explica el proceso para un inmueble ubicado en Montería, Córdoba.
1 ¿Quiénes heredan la casa?
Si tus padres no dejaron testamento, se aplican las reglas de la sucesión intestada del Código Civil:
- Primer orden: los hijos (incluidos los adoptivos y los nacidos fuera del matrimonio), que heredan en partes iguales.
- Cónyuge o compañero permanente sobreviviente: además de los hijos, tiene derecho a sus gananciales (la mitad de los bienes de la sociedad conyugal o patrimonial) y, según el caso, a la porción conyugal.
- Si un hijo ya falleció, sus propios hijos (los nietos) heredan en su lugar.
👤 Si falleció uno solo de tus padres
Primero se liquida la sociedad conyugal: la mitad de la casa corresponde al padre o madre sobreviviente y la otra mitad se reparte entre los herederos.
👥 Si fallecieron ambos
Se pueden tramitar las dos sucesiones en un solo proceso (sucesión acumulada o doble), lo que ahorra tiempo y costos.
2 ¿Sucesión en notaría o en juzgado?
🏛️ Sucesión notarial
Todos los herederos están de acuerdo en cómo repartir los bienes y son mayores de edad o están bien representados. Es la vía más rápida: de 1 a 3 meses aproximadamente. Se hace en una notaría del último domicilio del fallecido, es decir, en Montería.
⚖️ Sucesión judicial
Hay desacuerdo entre los herederos, alguno no aparece o se niega a firmar. Se tramita ante un juzgado de familia o civil y puede tardar de 1 a 3 años.
Basta con que un solo heredero no esté de acuerdo para que la vía notarial no sea posible. Si todos se ponen de acuerdo en medio de un proceso judicial, pueden pasarlo a notaría.
3 Documentos que debes reunir
Sobre el fallecido o los fallecidos
- Registro civil de defunción.
- Registro civil de matrimonio, o prueba de la unión marital de hecho.
- Testamento, si lo hubo.
Sobre los herederos
- Registros civiles de nacimiento que prueben el parentesco con el fallecido.
- Copia de la cédula de cada heredero.
- Poder de cada heredero al abogado. Si un heredero vive en el exterior, el poder se otorga ante el consulado de Colombia o ante notario extranjero con apostilla.
Sobre la casa
- Escritura pública con la que tus padres compraron el inmueble.
- Certificado de tradición y libertad reciente (menos de 30 días), que se descarga en línea en la Superintendencia de Notariado y Registro.
- Paz y salvo y factura del impuesto predial de la Alcaldía de Montería, con el avalúo catastral.
- Paz y salvo de valorización, si aplica, y de administración si es un apartamento en propiedad horizontal.
4 Sucesión notarial paso a paso
- Contrata un abogado que represente a todos los herederos (pueden tener uno solo en común).
- Reúne los documentos de la lista anterior.
- El abogado prepara la solicitud, el inventario y avalúo de bienes y deudas, y el trabajo de partición, que dice qué porcentaje de la casa corresponde a cada heredero.
- Radicación en notaría: se presenta todo en una notaría de Montería, la ciudad del último domicilio del fallecido.
- Edicto emplazatorio: la notaría publica un aviso en prensa o radio y lo fija en la notaría durante 10 días hábiles, para que cualquier otra persona con derechos pueda presentarse.
- Comunicación a la DIAN: la notaría informa a la DIAN para verificar si el fallecido tenía deudas tributarias. Si las hay, deben pagarse antes de terminar.
- Firma de la escritura pública de liquidación de herencia y adjudicación, si no hubo oposición.
- Registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) de Montería, pagando antes el impuesto de registro (boleta fiscal) ante la Gobernación de Córdoba. Solo a partir de este registro los herederos son legalmente propietarios.
5 ¿Cuánto cuesta una sucesión notarial?
Los costos dependen sobre todo del valor de los bienes. Valores orientativos:
| Concepto | Valor aproximado |
|---|---|
| Derechos notariales | Alrededor del 0,3 % del valor de los bienes, más IVA y copias |
| Impuesto de registro (Gobernación) | Entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble |
| Derechos de registro (ORIP) | Tarifa fijada cada año por la Superintendencia de Notariado y Registro |
| Honorarios del abogado | Se pactan libremente; suelen calcularse como un porcentaje del valor de la herencia |
| Otros gastos | Publicación del edicto, certificados, registros civiles, apostillas |
6 Impuestos: la herencia como ganancia ocasional
En Colombia, lo que se recibe por herencia es una ganancia ocasional gravada al 15 %, con exenciones importantes (art. 307 del Estatuto Tributario). Con la UVT de 2026 ($52.374):
| Bien heredado | Exención | Tope 2026 |
|---|---|---|
| Casa o apartamento de habitación del fallecido (urbano) | Primeras 13.000 UVT | ≈ $680.862.000 |
| Inmueble rural del fallecido | Primeras 6.500 UVT | ≈ $340.431.000 |
| Otros bienes recibidos por hijos o cónyuge | 20 % del valor, hasta 3.250 UVT | ≈ $170.215.500 |
En la práctica, la casa familiar de un valor inferior al tope suele quedar exenta, pero debe incluirse en la declaración de renta de cada heredero del año en que se firma la escritura de adjudicación, si el heredero está obligado a declarar. El valor que se toma es el avalúo catastral o fiscal, no el precio comercial.
Consulta con un contador en Montería, sobre todo si también se heredan otros bienes o si piensas vender la casa.
7 Después de la sucesión
- Verifica el registro: pide un nuevo certificado de tradición y libertad y comprueba que los herederos aparecen como propietarios.
- Actualiza el predial: solicita en la Alcaldía de Montería el cambio de propietario en el catastro para que la factura del impuesto predial llegue a tu nombre. Consulta las fechas y descuentos en nuestro calendario tributario de Montería.
- Servicios públicos: cambia la titularidad de agua, luz y gas si lo deseas.
- Si son varios herederos: la casa queda en común y proindiviso. Pueden venderla, que uno compre la parte de los demás, o arrendarla y repartir las ganancias.
- ¿Quieres vender o arrendar? Publica tu inmueble en la sección inmobiliaria de La Guía de Montería.
8 Preguntas frecuentes
¿Hay un plazo para hacer la sucesión?
No existe un plazo máximo, pero mientras no se haga, nadie puede vender la casa legalmente y se acumulan predial, intereses y posibles problemas familiares. Además, los derechos de algunos herederos pueden verse afectados con el tiempo. Lo recomendable es no esperar.
¿Puedo vivir en la casa mientras tanto?
Sí, pero en condición de heredero y no de propietario exclusivo; los demás herederos tienen los mismos derechos sobre el inmueble.
¿Qué pasa si un hermano vive en el exterior?
Puede participar mediante un poder otorgado en el consulado de Colombia o ante un notario extranjero con apostilla. No necesita viajar.
¿Qué pasa si un heredero no quiere firmar?
La notaría no es posible: se debe acudir a un proceso judicial. Un abogado puede intentar antes una conciliación.
¿Y si la casa tenía deudas o hipoteca?
Las deudas del fallecido se pagan con los bienes de la herencia. Se incluyen en el inventario y deben resolverse en la sucesión.
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Información orientativa verificada en septiembre de 2026. No constituye asesoría jurídica ni tributaria. Tarifas notariales, de registro e impuestos cambian cada año: confirma siempre los valores con la notaría, la Gobernación de Córdoba, la ORIP de Montería y tu abogado o contador.
Última actualización: 26 de septiembre de 2026. Información orientativa; confirma siempre con la entidad responsable.